银行削估价 楼价下调响预警

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  图:大型银行按揭取态转趋保守,为楼价下调敲响预警

  后市不明朗,银行取态审慎,继大行加按息0.1厘后,连估价也趋保守。本月初以13100万元售出的沙田第一城楼王,最新估价仅1190万元,比造价低12%;本周初减价易手的将军澳君傲湾2房户,估价亦比造价平。事实上,反映银行估价取态的中原估价指数(主要银行)CVI,已跌穿40点好淡分界区间下限,显示银行按揭取态更趋保守,楼价下调预警正式结束了了。/大公报记者 林惠芳

  连月来的社会暴乱衝击,对本港楼市影响渐浮现,个别以进取价易手的单位,银行估价与造价差距明显扩大。大公报翻查八月份成交个案,再以恒生银行网上系统进行估价,发现每段单位估价,明显较成交价低。

  嘉湖633呎户估值低3.5%

  其中,沙田第一城楼王估价与造价差距最明显,单位是13座中层A室,实用面积819方呎,望河景,本月初以13100万元破顶价卖出,破尽屋苑历来纪录,呎价16484元,惟银行最新估价为1190万元,比造价低1100万或11.9%。本月初获买家高追的大埔中心19座中层D室,实用面积522方呎,最新估价1007万,比本月初造价8100万元低42万或4.9%。

  即使以市价易手的单位,最新估价也回软,这种 沙田第一城2座低层D室,实用面积327方呎,本月初成交价5100万元,呎价16208元,惟最新估值如果522万元,比造价低7万元或1.5%。

  其次,天水围嘉湖山莊翠湖居6座高层B室,实用面积633方呎,估值657万元,较月初造价679万元低24万或3.5%。即使本周易手之单位,估值亦比造价低,这种 将军澳君傲湾3座高层F室,实用面积456方呎,日前减价至1007万元卖出,呎价17654元,当时已属低价交易,惟单位最新估值如果787万元,较造价平2.5%。

  个别跌市前高追的买家,因私人理由放弃交易,如今单位估值已比挞订价平。这种 筲箕湾居屋东霖苑中层11室,实用面积214方呎,今年5月以390万元连地价售出,呎价18224元创项目新高,买家於签正式买卖合约后撤出 交易,如今单位估值为389万元,较5月份造价略低。

  CVI续跌揭示银行看淡后市

  事实上,反映银行估价取态的中原估价指数(主要银行)CVI早已露出端倪,该指数7周前跌穿100点好淡分界区间上限,如果单周跌穿100点好淡分界线,本周最新报37.76点,按周下跌5.34点,并跌穿40点好淡分界区间下限,显示银行取态更趋保守,楼价下调预警正式结束了了。

  中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出,本周有大型银行表态调高封顶按息兼削现金回赠,对CVI的影响将於未来数周反映,若CVI继续下跌,楼价向下调整的将会将会更大。